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4月20日下午，深圳“深圳將取消二手房指導價”的消息在網上流傳。根據市場消息，參考價不取消，但是銀行核定貸款以網簽備案價和評估價，實際成交價孰低為準，參考價僅作參考。

(資料圖片)

不過，記者致電房產中介和銀行，出現兩種不同的聲音。中介人員表示：“已經調整。”但是，部分銀行個貸經理稱：“未收到通知。”

在業內人士看來，這個調整方向符合政策原則。參考價不變動，但在實際執行過程中，采取靈活的辦法，銀行放貸與評估價掛鉤，這意味著政府還是想保持價格的穩定，不要太明顯的上下波動。

銀行核定貸款以網簽備案價和評估價為依據？

此次傳聞有三個要點，一是參考價不取消，不上下調整；二是銀行核定貸款以網簽備案價和評估價，實際成交價孰低為準，參考價僅作參考；三是即日起執行。

對于此次傳聞，深圳相關業內人士稱：“大概率是真的！”

深圳一位房產中介門店的工作人員表示，確實調整了，公司的按揭部已經開始對接銀行了。另一位房產中介門店的工作人員稱，按揭部的相關同事表示，部分銀行已經開始執行，但參考價是不可能取消的。

然而，當記者咨詢深圳部分銀行支行時，這些支行的個貸經理紛紛表示，“未收到通知”“沒有新的通知”“沒有收到正式文件與信息，要以正式文件為主”。

關于深圳二手房參考價調整的傳聞一直不斷，去年3月份，針對“深圳二手房參考價將上調3%-5%”的傳言，深圳住建局回應，會適時作出相應調整，并于近期公布。

今年2月份，深圳住建局的工作人員在接受媒體采訪時表示：“內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定。”

這都透露出一個關鍵詞，是調整而不是取消。

對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“這個調整方向符合政策原則。我曾經說過，參考價是開弓沒有回頭箭的政策，上海、廣州都沒有明確規定銀行要按照參考價作為貸款發放評估基準；只有深圳，作為熱點城市，提出該政策，這是要作為長效機制的，退出的概率很低。”

李宇嘉進一步說，市場形勢發生巨大變化，當前市場實際成交價跟參考價已經存在巨大差距，這種情況下，參考價本來是要調整的，但出現的問題是，如果往上調整，就意味著刺激樓市，觸碰了“房住不炒”，這是深圳沒有辦法承受的；如果往下調整，就坐實了房價下跌的事實，將導致市場預期房價會進一步下跌，從而形成房地產去杠桿和深圳房價的持續下跌。

“最佳的策略是，參考價不變動，但在實際執行過程中，采取靈活的辦法，銀行放貸與評估價掛鉤，這意味著政府還是想保持價格的穩定，不要太明顯的上下波動。”李宇嘉說。

易居研究院研究總監嚴躍進也認為，此次并沒有提及參考價要完全廢除，只能理解為參考價不再作為銀行貸款的執行標準，這說明實際上參考價制度還是在執行的，只是不再作硬性的掛鉤。這也是為了防范后續二手房炒作的現象，同時參考價的制定，繼續體現了地方政府穩房價的導向。

深圳二手房深度調整的兩年

“參考價”這只無形的手，深刻影響著深圳二手房市場的走勢。

2021年2月8日，深圳頒布了一項重磅樓市調控政策，宣布建立二手房成交參考價格發布機制，對3595個住宅小區出臺詳細的價格指導標準。

參考價如何影響購房者的交易以及深圳的樓市？舉例來看，假如一套房子市場價是600萬元，參考價是500萬元。如果該房子以600萬元的市場價成交，銀行以成交價放貸，購房者首付款在180萬元左右。而在參考價之下，購房者首付款是500×30%+(600-500)=250萬元。參考價之下，購房者的首付壓力大大增加。

此后的兩年，深圳二手房量價進入了為期兩年的下行區間。

根據深圳房地產中介協會統計數據，2022年，深圳二手房錄得(含自助)26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達到39.5%，創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值，二手房錄得量連續兩年低于新房成交量。

不過，在部分購房者看來，深圳二手房參考價，在擠出市場泡沫的同時，也影響了一部分剛性購房者，增加了他們的首付壓力，影響了入市節奏。在深圳有換房計劃的方毅(化名)表示，“深圳二套房首付是50%-70%，如果再疊加二手房參考價形成的首付，幾乎要全款買房了。”

樓市回升之際，參考價調整影響幾何？

在今年二三月份迎來樓市“小陽春”的大背景下，深圳房地產市場回升趨勢明顯。

根據深圳房地產中介協會統計，今年3月，深圳市二手房錄得簽約4943套(錄得量系以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數)，環比增長率為39.2%，同比增長率為227.8%，創下近兩年來二手房單月交易量新高，距離5000套關口只差57套。

樂有家研究中心監測數據顯示，今年3月，深圳新房住宅網簽3199套，環比上升56.7%。

此次深圳二手房政策調整，勢必將會助推深圳二手房市場的成交，釋放部分購房需求。

根據上述案例，如果按照成交價放貸，購房者首付將減少70萬元左右。

嚴躍進表示，首付減少，自然會激活購房需求。深圳二手房參考價如果調整，購房者的積極性將大大增加。對于深圳二手房交易市場的復蘇和提振具有積極作用，也客觀上使得一手房市場面臨更加活躍的機會，具有積極的導向。

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