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近幾年，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，疊加疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)營隨之變化。新開業(yè)購物中心增速明顯下降，自2017年開始，全國新開購物中心和百貨占比連續(xù)5年處于20%以下，商業(yè)地產(chǎn)從土地驅動模式逐漸過渡到存量改造提升的新階段。

除此之外，老舊商業(yè)體自身也亟須煥新升級。一方面，老舊商業(yè)體在規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)組合上老舊，另一方面消費者自身也在更新升級，Z世代消費者成為主流，更加看重體驗感和情感上的滿足，對商業(yè)場景創(chuàng)新的速度和形式具有更高的要求。

據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會統(tǒng)計，截至2021年年底全國在營3萬平方米以上的購物中心約6300個。至2025年，預計購物中心存量超過6億平方米，TOP30的購物中心的存量規(guī)模近年上漲速度變快，存量改造的空間巨大。存量改造項目中購物中心改造和非標商業(yè)改造是重點，在2021年各類型存量改造項目體量統(tǒng)計中，購物中心的改造以53.7萬平方米位居首位，第二位非標商業(yè)改造項目體量為12.4萬平方米。

2021年度《中國實體商業(yè)客流桔皮書》顯示，在存量購物中心數(shù)量TOP10城市中，存量改造主要集中在北上廣深等經(jīng)濟相對發(fā)達的核心一二線城市。2021年上海商業(yè)存量居一線城市之首，全年新開業(yè)達到243萬平方米，其中包括因2021年受疫情影響延遲開業(yè)的項目，改造的總體量達96萬平方米，占新開商業(yè)體量的近三分之一。北京、深圳、廣州及成都存量商業(yè)也在近五年持續(xù)遞增。

北京預計在2025年內完成新一輪改造計劃，共擁有52個商圈，目前改造完成22個，剩余商圈將持續(xù)改造升級，形成2~3個千億規(guī)模的世界級商圈。2022年，商店“一店一策”及商街的改造與商圈的體制升級進行結合。2022年不少項目改造已升級開業(yè)或正在啟動，如2022年1月19日亮相的東安市場、正在改造的北京中關村廣場。

而不少未開發(fā)的下沉市場也是潛在藍海，商業(yè)準一線、二線、三線及五線城市(贏商大數(shù)據(jù)劃分的城市商業(yè)線級)存量占比正逼近商業(yè)一線城市，分別為934、882、781、847個。

關鍵詞： 存量規(guī)模 購物中心存量 老舊商業(yè)體 實體商業(yè)