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“3·30”后公寓購買主體從個人轉向法人

廣州“商改租”新政意在解決去化難題?

近日，廣州市規劃和自然資源局與廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》提出，廣州市內符合權屬清晰、結構安全、消防安全、環保衛生、物業規范、完善配套、技術標準等七大要求的非住宅存量用房，可向有關部門申請改造租賃住房。

這份“商改租”新政，對廣州商辦市場將有怎樣的影響?業內認為，新政的方向之一是著力解決公寓市場的去化難題。

根據2017年出臺的“3·30”新政，房個人可買公寓庫存不足萬套地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。這一政策規定，公寓的購買對象必須是法人，對于向來以個人購買為主的公寓市場沖擊不小。

去年年底，政府調整相關政策：2017年3月30日之前拿地的商服類物業，可以賣給個人。

合富輝煌(中國)商業地產總經理張智斌指出，其實在政策解綁放開個人購買權限之后，公寓市場反應是熱烈的，成交大增。從而說明新政調整已解決目前市面大部分公寓項目的去化問題，有效加速之前積壓庫存的消化。時至今日，市場上大部分在售的項目都是符合“3·30”前拿地時間條件，即公寓市場上幾乎全部項目都可以由個人購買，除了一些個別的在“3·30”之后拿地的項目，如碧桂園星薈。

合富大數據顯示，“3·30”新政前可以對個人銷售的項目，當時庫存量為26653套，而目前這些項目可售庫存僅9669套，即：“3·30”以來成交了16984套。

“商改租”帶來新途徑

“3·30”新政前，公寓其實全部都可以對個人開放購買的，但新政對公寓市場影響極大，因此很多新政前暢銷項目都成交冷清，公寓市場整體陷入低迷狀態。張智斌表示，在年底政策放開個人購買權限之后，成交又迅速活躍起來，公寓市場信心重現，潛在個人客戶紛紛出手購置，使得成交量飆升，而這些新政前可售項目庫存去化提速。這些項目主要集中在天河、番禺、原蘿崗及南沙等區域，同時也是新政前公寓供貨較為充足區域。

從近年公寓市場供求走勢來看，今年上半年成交量明顯大于新增供應量，而2017年及2018年新增供應都大于成交。從半年度成交對比來看，今年上半年成交量已恢復至2017年“3·30”新政前成交水平，表明前期積壓的庫存都得到了較好去化，而供應量則在去年下半年集中放量之后有所減弱，因此形成供求差距明顯局面。

市場向好亦大大提高了開發商推貨積極性，公寓多元化功能及投資屬性亦決定其受眾面較廣。張智斌預計，下半年公寓市場仍能保持較穩定的成交水平，而全年成交量則較大概率能夠超越去年。

值得注意的是，政策的放開只針對“3·30”前拿下的地塊，那么“3·30”之后拿地的商服類物業，其實同樣面臨著只能面向公司法人出售的問題。

購買主體的變化，對公寓市場去化提出了新挑戰。只賣給法人，公寓能賣得動嗎?

業內認為，廣州新出臺的商改租政策，為這類后期拿地商服類物業指明一個可供參考的發展路徑，從租賃的層面給公寓市場注入活力。中原地產首席分析師張大偉表示，一二線城市有大量的商業閑置，這些產生的原因多樣，但從利用角度看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺，同時也減少資源浪費。

近年來人們對租賃住房的需求日益增長，政府多方面政策支持之下，住房租賃市場發展迅速，已是大勢所趨。張智斌認為，像近年發展勢頭迅猛的長租公寓，不少開發商旗下長租公寓品牌或者其他租賃運營機構，都著力尋找一些可改造的物業，那么商改租既能解決后期拿地項目的去化問題，也能為租賃市場發展提供有效的房源;此外還可以平衡居住和商務商業之間供求關系，完善商圈板塊功能。(記者 許蕾 實習生 盧琳綿)

關鍵詞： 廣州 商改租