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幾經周折，張文偉(化名)終于成功在西安高新區買上了一套住房。

此前，張文偉家在咸陽城區和西咸新區各有一套住房。他對21世紀經濟報道記者說，位于西咸新區的房子，購于2010年西咸新區開始規劃建設后，購買價在3000元/平方米左右。而此后的數年間，“房價基本沒有變化”。

轉機發生在2017年上半年，當時西安房價上漲壓力較大，連續三次出臺文件加強限購力度。而當時被西安市托管，戶籍即將在11月劃歸西安的西咸新區，由于有著重大的政策利好，成為西安需求外溢的首要選擇，房價迅速上漲。張文偉也將自己以前掛在咸陽房子名下的戶籍，遷到了西咸新區，成功獲得了在西安購房的資格。

在這期間，張文偉在西咸新區的房子，均價從購買時的3000元/平方米上漲到了接近7000元/平方米。將這套房子賣出湊齊首付后，張文偉在2018年春節期間，購買了西安市高新區一套均價在17000元左右的房子，圓了自己在西安安家的夢想。

張文偉的經歷，在過去一年并非個例。有研究者將上半年樓市狀態形容為“大穩小亂”。就是指在樓市總體趨穩的狀態下，三四線樓市有些“小亂”，一些熱點三四線城市在遭遇嚴厲調控后，房價遭遇“腰斬”;一些收獲國家層面政策利好的三四線城市，則在投資需求的大量涌入下，房價漲幅連續領跑全國;而更多的三四線城市，則在核心城市需求外溢、城鎮化加速、棚改政策刺激等多方面因素影響下，迎來了時隔多年的新一輪上行周期。

但需要注意的是，由于房價上漲的速度一定程度上快于三四線居民購買力增長的速度，三四線城市消化樓市庫存，恢復市場需求的時間也正在變長，如何在上行周期確立正確的政策引導方向，防止三四線樓市再度陷入長期的“滯漲”狀態，成為下半年關注的焦點。

樓市“舞龍”式發展

2018年以來，三四線城市整體處在上行周期。

銷售層面，6月初，易居研究院公布了《中國百城房價報告》，報告顯示，2018年5月，受其監測的100個城市中，新房成交均價同比漲幅最大的十個城市，分別是漳州、金華、莆田、滁州、景德鎮、西安、海口、肇慶、青島和宜昌，其漲幅在39%到66%不等。

報告指出，受其監測的三四線城市，在2018年5月的新房均價達到10350元/平方米，同比漲幅達到11.8%。

三四線城市的火熱甚至在二手房市場亦有體現。中國房地產業協會的數據顯示，5月份二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個，其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。

供應層面，Wind數據顯示，2017年下半年和2018年上半年，全國100大中城市中，三線城市土地成交面積1.29億平米，按一年計算，創下近四年來新高。

不僅是土地市場，據蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍撰文梳理，今年1-5月，全國住宅新開工面積增速已回升到13.2%，而包含主要核心城市的40個大中城市新開工面積增速則為5.7%，這說明其他三四線城市的新開工面積增速明顯高于13.2%，經測算大約為17.3%。同時，40個核心城市房屋施工面積增速為0.9%，而40個城市以外的三四線城市施工面積增速為3.6%，遠遠高于全國房屋施工面積增速2.5%。

對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌，曾用“舞龍”，來向21世紀經濟報道記者形容樓市輪動效應下的三四線城市。他表示，當前龍頭的一線城市整體還處在市場低迷期，但龍尾末端的三四線城市，則還處在尚未開始下行的高峰狀態。

三四線樓市火熱，在中央一再強調堅持房地產調控不動搖的背景下，調控政策開始由一二線城市向三四線城市深入，三四線城市也迎來了相應的大規模調控浪潮。

據中國指數研究院統計，2018年至今，有23個地級市及縣市推出和升級了限售政策，有11個城市推出和升級了限購政策。

而據21世紀經濟報道記者不完全統計，7月份以來，已有澄邁、佛山、臨汾、昆明、大理、西雙版納、唐山、棗莊、西昌、廊坊市大廠縣等三四線城市，出臺了調控政策和措施。而在6月28日，住建部等7部委發布的《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》(下稱《通知》)中，城市名單中也有蘭州、宜昌等三四線城市的存在。

三四線樓市為何上行?

是什么樣的因素推動了三四線“龍尾”的上行?

近日，有住建部人士在內部會議中表示，對于三四線房價上漲的原因，不能簡單地用棚改貨幣化安置等單一因素來概括，而是貨幣、財政、金融、人口、土地等多方面因素共同作用的結果。

分析人士指出，在三四線城市去庫存的背景下，棚改、就近城鎮化等政策激發了三四線市場需求，改變了供需結構。一二線受限的規模化房企在三四線城市的大規模布局，在提升居住品質的同時也一定程度上拉高了市場價格。這形成了市場局部的看漲預期，在三四線普遍長時間沒有經歷價格上漲的背景下，又反過來激發了投資需求的進入和剛需的恐慌性購房，從而導致了部分地區的快速上漲。

其中，棚改貨幣化安置，在近期廣受關注。全國的棚改貨幣化比例，從2014年的9.0%，迅速上漲到2016年的48.5%。一些地區較高的貨幣化安置比例，在釋放了購房需求的同時，通過PSL的資金支持提高了其購買力。

但政策刺激的邊際效用正在減弱。申萬宏源報告指出，由于全國短期商品住宅庫存水平持續處于12個月以內的低位，預計棚改PSL貨幣化比例將持續下行，對三四線銷售的拉動力減弱。

此外，購房者自身的變化，同樣影響著三四線樓市。一方面，隨著城鎮化的發展，三四線城市正在成為農民工就近城鎮化的主要承載地。統計局數據顯示，上述易居報告所提及的10個房價上漲城市，在過去5年常住人口均為正增長。另一方面，部分投資需求，則在各種因素的影響下，涌向三四線城市。東北城市丹東房價漲幅連續領跑全國，就被認為是政策利好下，大量投資需求涌入的結果。

同策咨詢研究中心總監張宏偉則認為，房企布局下沉至三四線，同樣是推動三四線城市樓市輪動上漲的因素。數據顯示，十強房企在三四線城市的銷售額集中度，在2015-17年期間由13%提升至25%。

同時，在正常的市場供給關系變化以外，部分三四線城市房價的上漲，也存在人為炒作和監管缺失的因素。

6月，央視曾報道過北方某濱海城市，部分開發商捂盤惜售的新聞調查。有當地人向21世紀經濟報道記者指出， 2107年初，國務院領導去到當地視察，成為一些開發商炒作“城市發展機遇”的理由，同時部分外地炒房團開始進入市場，當地開始出現房價上漲預期。而當某前五房企在當地項目開盤，并以明顯高出當地價格的水平快速售罄后，周邊樓盤開始紛紛“售罄”，價格變動開始加速。

實際上，捂盤惜售并不罕見，這種行為在樓市上漲周期極為普遍，也是新一輪調控中，監管部門打擊的重點對象。在住建部上述《通知》中，打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙，被放在專項行動打擊重點的首位。

警惕三四線樓市周期變長

房價上漲背景下，政策管控和購買力不足帶來的需求萎縮，被認為是三四線樓市最大的潛在風險。

歐陽捷向21世紀經濟報道記者表示，房地產與工業品不一樣，買漲不買跌，當房價上漲過快時，投資者搶先入市，帶動剛需和改善性需求恐慌性入市，推動了房價上漲，但土地供應跟不上，供求關系逆轉，更加速了房價上漲。但房價上漲到高點時，購買力不足導致市場降溫，需求就會萎縮，如果市場好的時候，土地供應放量，就會導致新一輪庫存產生，房價滯漲甚至下降。

楊紅旭告訴21世紀經濟報道記者，大致來說，三四線城市可以分為兩類，一類是環京、滬等都市圈周邊，一類是普通三四線城市。

此輪調控下，嚴厲的限購讓環京三四線樓市遭遇重創。在上述易居研究院的報告中，新房價格同比跌幅最大的城市，依次分別是香河、大廠、燕郊、廊坊(城區)和固安，均為環京周邊。

7月初，21世紀經濟報道記者在固安北部的主干道看到，街邊密集分布的中介店面不少早已人去樓空，過去大街上提中介門店拉客發傳單的大媽們也早已不見蹤影。一位當地的房地產中介告訴記者，在嚴格的限購管控下，固安房價接近腰斬，所在街道大約有三分之一的中介店面已經關門，而她店面的成交量從調控前的每月十幾套，驟降至每月一兩套。

分析人士指出，這些大城市周邊城市，尚可以期盼在政策調控后依靠一線城市的外溢需求迅速恢復元氣，但更為讓人擔憂的，則是在此輪同樣上漲明顯的普通三四線城市，其樓市的后續發展。

一個值得注意的現象是，由于房價的漲幅過快，三四線城市購買力匹配房價的時間正在變長，三四線城市消化樓市庫存，恢復市場需求的時間也正在變長。

楊紅旭告訴21世紀經濟報道記者，2011年以前，一二線城市與三四線城市雖然房價變動幅度不一樣，但波動周期基本一致。但2011年后，三四線城市樓市在低迷行情中盤整了5年左右時間，才在各種政策和外部環境的刺激下形成了一輪新的爆發。

同時，盡管經過本輪去庫存政策，三四線城市庫存量已相對較低，但在地方政府高漲的土地出讓熱情，和房企在三四線城市普遍采取的高周轉的運轉模式的帶動下，正如前文提到的，三四線城市的住房新開工面積和施工面積穩步攀升，大量的新增住房供應正在到來。

供需兩方面因素疊加下，如何更好地實現政策引導，從中央到地方的政策導向調整如何進行，成為各方的關注焦點。

7月13日，住建部表示，要因地制宜地推進棚改貨幣化安置，對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。(宋興國)

關鍵詞： 樓市 戰事