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近日有市場傳聞稱，平安銀行(11.420,0.40,3.63%)暫停了在上海地區(qū)的房貸業(yè)務(wù)。4月9日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從平安銀行上海分行官方獲悉，“暫停”系誤傳，房貸業(yè)務(wù)仍在正常辦理。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者同時從兩名平安銀行房貸經(jīng)理處了解到，該行目前執(zhí)行首套房上浮基準(zhǔn)15%到20%，二套房上浮基準(zhǔn)25%-30%。如此房貸利率水平在上海地區(qū)確實難言有競爭力。

整體來看，上海地區(qū)仍有不少銀行可提供首套房基準(zhǔn)利率9折或95折優(yōu)惠，相比其他一線城市處于較低水平。而這，與當(dāng)?shù)厣唐贩拷灰椎兔韵⑾⑾嚓P(guān)。

央行上海總部數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，上海地區(qū)按揭貸款同比增速兩年來首次跌破10%。從交易量來看，一季度不管是在套數(shù)、面積還是均價上，同比、環(huán)比也均有所下降。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析稱，未來上海地區(qū)的住宅市場走勢可參考三個關(guān)鍵指標(biāo)，其中，二手房交易套數(shù)是否有明顯增長較為關(guān)鍵。

首套房9折到上浮20%不等

綜合來看，目前上海地區(qū)國有銀行的房貸利率執(zhí)行首套房基準(zhǔn)9折到95折，二套房基準(zhǔn)上浮10%。就放款周期來而言，有農(nóng)行和建行房貸經(jīng)理均表示可在兩周完成，相對股份行周期較短。另外，有招行支行客戶經(jīng)理也表示首套房也仍可享受9折。不過，亦有國有大行客戶經(jīng)理表示，不排除將在短期內(nèi)上調(diào)首套房利率的可能。

除此之外，股份行和上海當(dāng)?shù)胤ㄈ算y行的首套房貸利率普遍執(zhí)行基準(zhǔn)95折到上浮20%不等，二套房則從基準(zhǔn)上浮10%到40%不等。

其中，綜合官方渠道和銀行客戶經(jīng)理反饋，興業(yè)銀行(16.690,0.38,2.33%)、上海農(nóng)商行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)95折，平安銀行和廣發(fā)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%，上海銀行(14.740,0.30,2.08%)執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，光大銀行(4.120,0.08,1.98%)和浦發(fā)銀行(11.770,0.27,2.35%)執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%;二套房方面，光大銀行和廣發(fā)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%，浦發(fā)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮40%，其余銀行多執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。

不過，上述廣發(fā)銀行和浦發(fā)銀行的利率水平系客戶經(jīng)理告知，不同支行之間存有差異。

同時，除了客戶經(jīng)理報價，實際上真正落實業(yè)務(wù)時，都需要根據(jù)客戶具體情況而定，且各銀行的選擇偏好也有不同。在銀行業(yè)整體“資產(chǎn)回表”趨勢下，銀行信貸規(guī)模普遍較為緊張。某股份行上海分行人士就對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道報道記者表示，“我們行實際上很難放款，行內(nèi)傾向于投放高收益的消費貸款”。

“首套房貸款利率不得低于基準(zhǔn)九折，二套房不得低于基準(zhǔn)1.1倍的前提下(上海市市場利率定價自律機制的相關(guān)要求)，各行的定價是根據(jù)自身的資金供應(yīng)和貸款規(guī)模來定，肯定會有差異”，某國有大行上海分行人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示：“但是從上海地區(qū)的角度，房屋交易量下降已是事實，所以房貸供給的規(guī)模上基本是可以保證的。”

自去年以來，上海地區(qū)的按揭貸款增速一路下降。央行上海總部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，全市本外幣個人住房貸款余額1.31萬億元，同比增長9.6%，增幅同比下降27.9個百分點，增速兩年來首次跌破10%。

樓市走勢看三關(guān)鍵指標(biāo)

早在去年，就有多名上海銀行業(yè)零售業(yè)務(wù)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示對商品房交易量持續(xù)下降的判斷和擔(dān)憂。“交易量下來，按揭貸款肯定要下來，規(guī)模指標(biāo)上會承受一些壓力。”去年年中，某股份行分行零售部人士對此表示。

同策房產(chǎn)咨詢3月報告顯示，從同比數(shù)據(jù)來看，無論是 3 月還是第一季度整體表現(xiàn)，上海商品住宅供應(yīng)量、成交量基本全線下滑。可見樓市調(diào)控持續(xù)下，市場進(jìn)一步趨冷，3 月小陽春未見抬頭跡象。

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年一季度，上海地區(qū)已銷售套數(shù)和面積分別為10155套和118.87萬平方米，同比分別減少23.22%和26.31%;銷售均價為41861元，同比下降了9.11%。

同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析稱，判斷未來上海樓市走勢主要可觀察三個關(guān)鍵指標(biāo)。

第一，二手房交易套數(shù)是否出現(xiàn)明顯增加，若有明顯增加，意味著新房成交將獲得更多動力。第二，上海地區(qū)的新房供應(yīng)節(jié)奏。張宏偉表示，目前商品房交易低迷與很多新樓盤達(dá)到了預(yù)售條件但未獲預(yù)售許可證有關(guān)。預(yù)計供應(yīng)將有所加大，但現(xiàn)狀是供應(yīng)的絕對量還未真正上量。第三，觀察庫存去化周期。目前市場庫存在500萬平方米左右，按照過去三個月平均的去化速度，庫存周期有11-12個月，表面上看數(shù)字提高了，但隨著未來供應(yīng)量增大，庫存有可能繼續(xù)增加。

在張宏偉看來，從市場量價發(fā)展節(jié)奏來看，由于多重因素影響，包括各級政府從嚴(yán)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，但預(yù)計供應(yīng)端預(yù)售許可證審批將加快，加之房地產(chǎn)開發(fā)商資金兌付壓力加大，需要加大推盤節(jié)奏沖業(yè)績等因素，注定 2018 年前三季度上海商品住宅市場的成交表現(xiàn)為“以價換量”。

關(guān)鍵詞： 交易量 基準(zhǔn) 套房