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自2021年6月首批產品發行以來，基礎設施REITs(不動產投資信托基金)試點至今已一年。伴隨著近日保障性租賃住房REITs業務的規范有序開展、基礎設施REITs擴募指引的發布，REITs試點也進入新的發展階段。以高新產業園區為代表的多個基礎設施項目正加快公募REITs試點申報的步伐，REITs試點也正朝著多元化擴容的方向進一步推進，(更多清潔能源、新基建項目有望參與試點)。展望未來，原始權益人發行REITs的動力會進一步加強，REITs發行速度也會加快。

多個基礎設施項目加快申報試點

自2021年6月正式啟動試點至今，基礎設施公募REITs持續受到市場關注，截至目前，已經發行的產品項目涉及倉儲物流、交通設施、污染治理、產業園區等基礎設施。而這些只是剛剛開始，還有更多REITs項目蓄勢待發。現階段有多個基礎設施項目正加快公募REITs試點申報的步伐。

以產業園區項目為例，西安高新區基礎設施配套建設開發有限責任公司擬以旗下軟件新城產業園資產申報REITs，項目底層資產估值及基金發行規模預計達15億至16億元。

無獨有偶。目前合肥高新區項目已通過安徽省發改委評審及國家發改委預審，正在履行國家發改委推薦流程，預計6月份將推薦至證監會審核。“作為合肥高新區區屬企業，發行基礎設施公募REITs可以根本上解決我們企業經營過程中投資回收期過長、新建項目資本金缺乏、財務杠桿升高等制約企業持續健康發展的問題。”合肥高新股份有限公司財務融資部經理湯仁勇說道。

科技部火炬中心相關負責人表示，“園區REITs項目為園區升級發展提供了多元化的融資渠道，我們正加快推動國家高新區開展REITs試點。目前，多個國家高新區REITs試點項目申報工作正在進行中，預計2022年新增3至5項國家高新區REITs項目。”

“多元化”擴容提速

據了解，截至2022年5月末，國內基礎設施公募REITs共有12只產品成功發行。近日，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金正式獲證監會批復函，這也意味著，市場上第13只公募REITs產品即將正式落地。

值得注意的是，隨著對更多存量基礎設施的挖掘，REITs試點類型擴容提速。日前，證監會和國家發展改革委聯合下發《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》。隨后，廈門安居集團有限公司的保障性租賃住房和深圳市人才安居集團有限公司的保障性租賃住房REITs分別在上交所、深交所排隊審核，保障性租賃住房REITs取得實質性進展。

北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執行主任張崢表示，“在規模化推進保障性租賃性住房建設的過程中，通過REITs來盤活前期形成的大量優質資產，快速回籠資金，可緩解新增項目的資金壓力，形成投資良性循環。”

在戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東看來，保障性租賃住房REITs試點的啟動，讓基礎設施REITs多元化擴容邁出了實質性的一步。她表示，清潔能源、新基建等行業也在積極參與基礎設施REITs試點，預計今年會有更多的基建公募REITs獲批投放市場，為新項目的建設提供更有力的資金支持。

“預計原始權益人發行REITs的動力會進一步加強，在目前監管口徑比較開放的情況下，未來REITs發行速度會加快。”清華大學五道口不動產金融研究中心副主任、高和資本執行合伙人周以升還提醒，雖然REITs市場整體較熱，但市場將進一步分化。

盤活存量帶動有效投資

日前，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提出，聚焦重點領域、重點區域、重點企業，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展，進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

張崢說，REITs試點破解了基建企業的權益融資困境，已發行產品背后的原始權益人通過REITs盤活了其存量資產，改善了其財務結構，并帶動較大規模的新增投資。與此同時，在現有法律法規框架下，“公募基金+ABS”的模式創新充分得到了市場驗證。

周以升表示，在資本市場震蕩的情況下，REITs受到了投資者的追捧。第一批上市的9只REITs到目前為止市值漲超20%。

“我國尚有大量且優質的存量基礎設施資產，通過盤活存量既可以擴大有效投資，又避免了過去無序舉債的現象。”魏東舉例稱，根據國家統計局數據，截止到2020年，我國共有萬噸級以上的港口2592個，這其中的很多港區面臨搬遷或功能及產業的改造提升，需要大量資金參與，這些都可以通過REITs實現。(張莫梁倩鐘源)

關鍵詞： 基礎設施項目 權益融資 信托基金 證券投資基金