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2021年，尤其是下半年以來，受到房地產調控升級、金融政策趨嚴、市場下行等多方面因素影響，國內房地產企業經營普遍承壓，不少房企出現債務違約風險。

在此大環境下，金科主動順應變化，及時調整公司戰略及經營策略，推進可持續健康發展。

4月29日，金科股份正式披露2021年年報。報告期內，金科股份實現營業收入1123.10億元，同比增長28.05%;結算面積1200.96萬平方米，同比增長18.34%;實現凈利潤66.88億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤36.01億元。

從求量向提質轉變，顯現經營韌性

2021年，基于對行業的洞察及公司實際情況，金科股份提出“一穩二降三提升”的經營發展策略。

其中的“一穩”，是指規模增速不再是公司的主旋律，穩健發展被放在首位。金科股份董事長周達多次對外表示，“對于金科股份來說，穩健發展將是金科當前及未來較長一段時期內發展的主基調和主旋律。”

事實證明，上述公司經營方向和思路的調整，十分必要。這在金科股份2021年年報中，得到了充分體現。

過去幾年，金科股份的銷售規模始終保持高速增長，但在去年的市場環境下，盲目擴大規模顯然是非理性行為，更會加大企業自身經營風險。

年報數據顯示，金科股份2021年實現銷售金額1840億元、銷售面積1966萬平米，同比略有下降，但仍處于行業前排領跑位置，其中銷售面積更是連續4年位居行業前10名。

另外，受益于公司2021年結算面積的增長，當期公司實現營收1123.10億元，同比增長28.05%，收入端繼續保持穩步增長。

盈利方面，報告期內公司實現凈利潤66.88億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤36.01億元。整體經營韌性相對突出。

此外，一些經營數據也顯示，金科股份正在謀求從追求增速向穩健發展的方向轉變。

“公司積極應對政府集中供地政策變化，堅持多元化拿地模式，獲取優質土地資源，累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內，在保證現金流安全的前提下有效補充了優質土地資源。”金科股份指出。

過去一年，金科股份所覆蓋的城市能級穩步提升、區域結構持續優化，其中新一線、二線城市銷售占比合計高達67%，所對應的土地儲備面積占比超過60%。

將更多資源向高能級城市傾斜，無疑也有助于公司整體經營風險的降低。

以此作為基礎，加上期末6591萬方的可售面積，完全可以覆蓋公司未來2-3年銷售，這無疑給金科接下來的穩健發展帶來了更多保障。

行穩，方能致遠!尤其是在當前的市場環境下，至關重要。

有息負債大幅壓降，融資渠道保持暢通

自樓市調控升級以來，就已經注定了房企快速擴張周期的結束。

對此，金科有著清晰的認知。今年1月下旬，在公司年度工作總結暨表彰大會上，董事長周達就作出要求，“要全面認識公司發展條件和環境……將安全穩健作為公司當前首要任務，最大力度去庫存、實現資產變現，最大力度做大融資增量、最大力度提升回款質效、最大力度爭取廣泛支持。”

從金科股份2021年報數據來看，當期公司主要財務數據均呈向好方向發展。

數據顯示，截至2021年末，公司有息負債由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規模近300億元。

就有息負債具體結構來看，金科股份去年主動壓減了來自銀行、非銀金融機構的融資規模，轉為增加公開市場融資，整體負債結構得到明顯優化。

報告期內，即使面臨行業下行周期，金科股份依然實現境內外各類公開市場債券融資(含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等)10次，融資規模約118億元，位居國內A股民營房企前列。

這為公司的可持續健康發展和現金流安全起到強力支撐。對此，亦有賣方機構對公司評價稱，“在行業下行周期中依然擁有再融資能力。”

得益于較強的外部融資能力，金科股份去年現金流安全方面得到顯著改善。數據顯示，2021年，金科股份來自銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%;非銀行金融機構融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%;公開市場融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。

對此金科股份指出，一是搶抓銷售回款，提高經營性現金回款質量，實現銷售回款1853億元，回款率達到101%，創歷史新高;二是通過動態調整生產經營節奏等方式實現全年經營性現金流量凈額142億元，連續四年為正;三是通過金科服務引進戰略投資者貢獻現金超40億元。

現金流的健康與穩定，也賦予了金科股份極強的兌付能力。

其中，業主端的兌付表現在交付方面。2021年，公司交付住宅面積約2175萬平方米，房屋套數約14.16萬套。

資本市場端的兌付，則體現在2021年公司累計完成公開市場債務兌付8筆，兌付金額超106億元，保持了良好的信用，得到投資者認可。

這也使得公司主體信用等級維持穩定，境內評級方面中誠信、聯合評級機構均給予AAA級。境外評級方面，標普國際對公司的信用評級則由B+跳級提高至BB-，展望穩定。

不難看出，在行業下行周期，金科股份受益于及時快速的經營策略調整，使得公司整體資產負債指標平穩過渡，以此為公司能夠“穿越周期”帶來更多助力。

多業態并進，金科持續發力打造“生態系統”

自提出“四位一體、生態協同”戰略以來，金科股份就已經不再是一家傳統的地產開發企業。公司正在以地產為核心，通過向產業上下游延伸，逐步構建起自己的生態系統。

其中，部分業務如今已經極具規模。

金科服務，通過空間物業服務(S)、社區增值服務(L)、本地生活服務(C)、數智科技服務(T)四大業務曲線間的深度協同賦能，2021年各項核心經營數據均實現高增長：全年實現營業收入59.68億元，同比增長約77%;歸母凈利潤達10.57億元，同比增長71%;在管面積達到2.37億平方米，新增在管超8000萬方，同比增長了50%。

同時，憑借強悍的市場外部拓展能力，2021年第三方直拓合約面積超5000萬平方米，第三方累計合約管理面積近2.3億方，占比達到63%，金科服務獨立外拓的市場化能力愈加明顯。

金科商業，則已經形成了金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟產品線。

過去的一年，金科商業的營業收入同比增長30%。憑借對新的消費人群、新的消費時段、新的消費品牌的深度理解和洞察，商業地位躍居商業地產企業前20強。截至2021年，金科商業在管項目達到80個，在管面積超過307萬平米。

產業運營方面，金科產業已實現全國22個城市的布局，累計開發和管理園區28個，入園企業年產值超過2000億元，建成并運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標桿產業園區。

2021年，金科產業還先后完成了濰坊智慧科技城開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作，并為重慶天海星工業社區、山西中小企業園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目，輸出專業定位咨詢、代理招商及運營服務。

金科股份在年報中指出，“公司系統性提升了輕資產運營能力”，積極推動從體系內經營賦能向對外能力輸出的轉型升級。

具體業務載體，除了商業、產業、物業版塊的輕資產運營外，還包括了日趨成型的金科代建業務。

2021年，公司便完成了代建項目銷售金額20.28億元，新增代建儲備建筑面積140萬平方米，代建儲備貨值近500億元。

金科股份管理層也多次對外強調，“高質量發展將是公司發展主題和遵行的根本，貫穿于公司發展的各個階段……要堅持精耕地產主業、做強智慧服務、做優科技產業和做實商旅康養，并在此基礎上整合產業鏈生態圈，擇機布局與地產深度協同的新賽道。”

上述多元業態的協同發力，使得金科產業鏈生態圈得以建立和完善，這一方面促使了公司整體收入結構的多元化，為公司貢獻更多增量;另一方面也大幅增加了公司抵御行業周期波動風險的能力。

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