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3月28日，金茂物業服務發展股份有限公司(00816.HK)召開2021年年度業績發布會。作為一家具有央企背景的高端物業管理及城市運營服務提供商，金茂服務于今年3月10日剛剛完成上市，半個月后即交出首份完整年度業績報告。

在物業行業加速整合和演變的2021年，金茂服務在規模收入增長、盈利能力等方面表現尤為亮眼。

報告期內，金茂服務總營收錄得人民幣1515.5百萬元，同比增長60.5%;毛利率31%，較上年增長6.1個百分點;合約面積57.6百萬平方米，同比增加42.2%;在管面積36.4百萬平方米，同比增長105.6%。

營收同比增60.5%，核心凈利大增153%

高盈利能力提振資本市場信心

2021年，面對復雜艱難的市場環境，金茂服務三大業務板塊穩步推進，核心經營指標均保持了高質量快速增長。

報告期內，金茂服務實現總收入人民幣1515.5百萬元，同比增長60.5%;毛利較上年大幅增長100.2%至人民幣470.0百萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤人民幣178.0百萬元，同比大增130.9%，扣除上市費用后的經調整凈利潤人民幣195.1百萬元，同比大增153%。

在中國中化和中國金茂資源支持及業務賦能下，金茂服務多業態、多業務類型管理能力不斷提升，物業管理業務、非業主增值服務和社區增值服務三大板塊齊頭并進，支撐收入高速增長。

從營收結構來看，金茂服務非業主增值服務和社區增值服務兩大板塊的收入增速，遠高于基礎物管收入增速。報告期內，公司物業管理服務實現收入人民幣823.2百萬元，同比增加45.1%;非業主增值服務實現收入人民幣539.3百萬元，同比增加83.2%;社區增值服務實現收入人民幣153.0百萬元，同比增加85.9%。

非業主增值服務、社區增值服務這兩大高盈利板塊的快速增長，公司總資產、所有者權益等財務指標的不斷優化，為金茂服務帶來整體盈利能力及盈利質量的快速提升。報告顯示，金茂服務在手現金及現金等價物人民幣553.6百萬元，同比大增104.4%;整體毛利率31%，較上年增長6.1個百分點;經調整凈利潤(剔除上市費用)同比大增153%。

對于上市物企而言，高盈利能力和更強的盈利增長確定性，是贏得資本市場信心和認可的關鍵。金茂服務首份財報，向資本市場展現了其扎實而確定的盈利能力與增長潛力，進一步提振了投資者信心。

“高端服務”差異化優勢顯著

筑就品質服務護城河

在金茂服務已布局的48個城市中，一線及新一線城市占比高達98.7%，作為業內高端物業服務標桿企業，金茂服務始終堅持深耕高能級城市，專注高端物業服務市場，不斷完善特色高端服務體系，以“全業態+全周期+全場域”管理能力鞏固高品質站位。

2021年，金茂服務先后斬獲“2021年中國高端物業服務領先品牌” 、“2021年高端物業服務力第一名” 等多項行業認可，并聯合中指研究院發布《2021高端物業服務發展白皮書》，以身作則為提升行業服務品質，打造更高標準服務體系作出引領和貢獻。

報告期內，金茂服務新增SA8000社會責任標準管理體系、ISO50001能源管理體系、ISO27001信息安全管理體系三標體系認證，連同質量、環境、職業健康安全管理體系，形成六標體系認證覆蓋。旗下社群運營品牌“茂lin里”圍繞五大特色主題活動IP，構建全國社群矩陣，全年發起親子成長、公益共建、生活藝術、健康養生類活動超100場，覆蓋業主超3萬戶。根據賽惟咨詢調查結果，金茂服務2018年、2019年及2020年的客戶滿意度保持在約90分，處于行業領先水平。

高能級城市的布局占比，奠定了金茂服務在物業市場的高起點。而高能級城市的高凈值客戶群體，則保障了金茂服務收繳率更高、收入更穩定、具備更強的抗周期性。同時，獨有的高端服務體系和優質服務的持續輸出，使其始終保持行業領先的高客戶滿意度，進而形成“高滿意度——高續約率——高收繳率——高定價能力——高水平服務投入——高滿意度”的高位良性正循環，進一步提升了收入及盈利穩定性。

規模快速躍升，外拓全面發力

未來高增長確定性不斷加強

當前的物企正走在“規模之路”上，通過擴大在管面積、拓展業務類型提升核心競爭力。而“高位循環”則打造了“金茂式”獨有的全業態、優服務的高質量規模增長之路。

根據報告，2019-2021三年間，金茂服務總在管面積復合年均增長率達69.6%，截至2021年底，其總合約面積57.6百萬平方米，同比增加42.2%，第三方在管面積復合年均增長率高達310.2%。

在高品質服務體系與口碑積累基礎上，金茂服務率先探索全業態、全周期、全場域的管理服務能力。其服務業態除高端住宅外，已經切入包括寫字樓、購物中心、酒店的商辦物業以及產業園區、公共物業等城市運營服務綜合領域。

背靠聚焦核心城市、定位高端的一線品牌房企中國金茂，金茂服務未來長期穩定的增量可洞見、可預期。而憑借中國金茂的控股股東、財富世界500強企業中國中化的先天優勢，金茂服務也將獲得中國中化的項目儲備及其與中國化工的潛在業務合并帶來的未來機會。2021年，金茂服務與中化藍天成立合資公司，開辟化工園區綜合服務，首批合作項目占地面積達1,097畝。

基于“全業態+全周期+全場域”的服務規劃能力的升維，以及中國中化、中國金茂穩健的股東背書，使得金茂服務在獲得來自獨立第三方的城市運營服務領域的市場機遇方面更具優勢。

2021年內，金茂服務不僅獲取北京西城晶華、北京US聯邦公寓等高單價優質項目，更先后與嘉善經濟開發區物業管理有限公司、舟山政府、南京新堯新城管委會等第三方公司和地方政府牽手合作，持續拓展城市運營服務，為其未來在城市運營服務領域的高增長增加更多確定性。

全周期、全場域、新智慧

釋放更大能量與想象

金茂服務始終以客戶需求為導向，在有質量的規模拓展下延伸服務邊界，從生活社區到商寫、學校、產業園到城市運營，傳統的物業管理正在釋放更大的能量與想象。而厚積薄發的金茂服務，憑借資產的全生命周期服務、社區的全場域服務以及不斷創新的智慧服務，正持續探索和拓展增值服務創造更大的想象空間。

2020至2021年，基于高凈值業主洞察研究，金茂服務構建了17大重點生活場景，并根據客戶滿意度指標，鎖定12大重點優化提升生活場景，深入場景探尋客戶需求，恰如其分切入增值服務。

金茂服務的社區增值服務涵蓋美居、二手經濟、生活服務、社區資源四項業務，已成為其新的增長點。年報顯示，2021年其社區增值服務收入較上一年大幅增長85.9%。

以生活服務為例，金茂服務自主研發的回家APP、悅鄰生活小程序平臺為業主帶來線上購物的便利，并開發出了一套適合金茂社區的社區電商模式，覆蓋日常消費需求場景，開展線上線下聯動。2021年全年線上C端訂單25024筆，線下悅鄰市集共開展75場展銷活動，受到了業主的歡迎和認可。

資產服務方面，悅鄰資產全年累計開設門店29個，覆蓋30%在管項目，涉及全國 15個城市。資產門店店均完成64單、人均20.8單，遠超市場平均水平。美居業務則形成了前置精裝、拎包入住、房屋煥新三級產品線，呈現高客單價及高單量的兩級增長。

全周期、全場域的服務離不開智慧系統與數字化工具，金茂服務以“數字孿生”等新技術應用為核心，全面打造了完善的智慧物業服務體系，并已制定智慧社區、智慧寫字樓及智慧城市的服務體系，管理服務從公域延伸，觸達私域服務，形成了全新服務生態。

未來，秉持長期主義理念的金茂服務，將持續鞏固“高位循環”的核心增長邏輯，基于對客戶需求的深度洞察，持續夯實全業態、全周期、全場域、數字化的服務能力，以持續高質量的增長積淀長期價值。

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