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中國(guó)地產(chǎn)界最大金主險(xiǎn)企中國(guó)平安(601318.SH)已經(jīng)陷入困境。

去年以來(lái)，中國(guó)平安的重要股東卜蜂集團(tuán)、13年的“鐵粉”李馳相繼減持套現(xiàn)。年內(nèi)，中國(guó)平安股價(jià)跌跌不休，市值蒸發(fā)約5000億元。曾經(jīng)被市場(chǎng)公認(rèn)的大白馬正在逐漸被資金拋棄。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，今年一季度，中國(guó)平安實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)(簡(jiǎn)稱(chēng)凈利潤(rùn))272.23億元，除了2020年，增速降至近五年同期新低。

今年上半年，中國(guó)平安原保費(fèi)收入4222.10億元，同比下降5.17%。

保費(fèi)收入下降、業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，股價(jià)下跌，而市場(chǎng)更為擔(dān)憂的是中國(guó)平安深陷地產(chǎn)困境。截至2020年底，中國(guó)平安賬面上投資性房地產(chǎn)原值682.10億元。

在房住不炒的背景下，今年以來(lái)，中國(guó)平安耗資330億元收購(gòu)六個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目，并相繼在北京、香港落子。與此同時(shí)，曾經(jīng)投資的華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展項(xiàng)目相繼爆雷，中國(guó)平安旗下的平安信托目前正在向中國(guó)泛海盧志強(qiáng)追債。

中國(guó)前20房企至少重倉(cāng)13家，曾經(jīng)獲取巨額地產(chǎn)紅利的中國(guó)平安，在地產(chǎn)歸于“平庸”之際，該何去何從?

逆勢(shì)爆買(mǎi)與爆雷

或許，很少有人會(huì)想到，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)控之際，中國(guó)平安仍然在大肆收割。

上月28日，一個(gè)震驚地產(chǎn)圈的消息傳來(lái)，凱德集團(tuán)將旗下的六個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目打包出售，交易總價(jià)330億元，接盤(pán)方為中國(guó)平安旗下的平安人壽。

中國(guó)平安接盤(pán)的六個(gè)來(lái)福士商業(yè)資產(chǎn)包，是凱德集團(tuán)的六大核心商業(yè)資產(chǎn)。六個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目，分別位于北京、上海、杭州、成都、寧波的核心商業(yè)地段。

今年6月17日，潘石屹將SOHO中國(guó)54.93%股權(quán)賣(mài)給黑石集團(tuán)，交易總價(jià)195億元。SOHO中國(guó)旗下有9個(gè)項(xiàng)目，分布在前門(mén)大街、望京等核心地段。

潘石屹清倉(cāng)，似乎印證了中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，中國(guó)平安為何仍然要豪擲330億接盤(pán)?

其實(shí)，作為逆行者，中國(guó)平安在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資遠(yuǎn)不止這些。

除了收購(gòu)來(lái)福士廣場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目外，同在今年6月，平安人壽相繼投資了平安香港總部大樓、北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)出資或達(dá)250億元。

與接連土豪式出手相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)平安飽嘗項(xiàng)目爆雷之苦。

最為市場(chǎng)所關(guān)注的是，中國(guó)平安曾180億元投資華夏幸福，充當(dāng)了“白衣騎士”角色。如今的華夏幸福深陷債務(wù)危機(jī)，這筆投資似乎打了水漂。

今年2月，中國(guó)平安方面人士稱(chēng)，其在華夏幸福的風(fēng)險(xiǎn)敞口為540億元，但并不代表?yè)p失540億元。

近期，千億地產(chǎn)藍(lán)光發(fā)展爆雷，9億債券違約，第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)逾期債務(wù)達(dá)26億元。

中國(guó)平安也是藍(lán)光發(fā)展的金主，但中國(guó)平安迅速采取措施，對(duì)藍(lán)光發(fā)展進(jìn)行切割。據(jù)稱(chēng)，去年10月，藍(lán)光發(fā)展向中國(guó)平安融資的10億元產(chǎn)生逾期，多日后才歸還。于是，中國(guó)平安內(nèi)部對(duì)藍(lán)光融資進(jìn)行了限制，迅速切斷了與藍(lán)光發(fā)展的資金往來(lái)。

今年以來(lái)，資本大佬盧志強(qiáng)雖然多方處置資產(chǎn)，但財(cái)務(wù)壓力仍然未明顯緩解。

今年7月14日晚，民生銀行公告，因?yàn)橹袊?guó)泛海與平安信托債務(wù)糾紛，中國(guó)泛海所持民生銀行3.888億股股份將被司法拍賣(mài)。

一邊是地產(chǎn)項(xiàng)目接連爆雷，一邊是豪擲巨資收割，中國(guó)平安打的什么算盤(pán)?

投資性房地產(chǎn)原值682億

如今的中國(guó)平安在地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)狀，或許是馬明哲布置的棋局。

相傳中國(guó)平安的地產(chǎn)夢(mèng)想啟蒙于1994年，馬明哲拜訪有著股王之稱(chēng)的臺(tái)灣國(guó)泰人壽并取得“真經(jīng)”。保險(xiǎn)公司國(guó)泰人壽曾是臺(tái)灣最大的地主。

1995年，中國(guó)平安設(shè)立平安物業(yè)，但那時(shí)，險(xiǎn)資進(jìn)軍地產(chǎn)受到限制。2007年，中國(guó)平安才正式進(jìn)軍地產(chǎn)。那一年，23億元收購(gòu)西高速公路股權(quán)、55億元收購(gòu)中信城市廣場(chǎng)與北京美邦國(guó)際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區(qū)地塊。2009年，華南第一高樓深圳平安國(guó)際金融中心項(xiàng)目啟動(dòng)。此時(shí)，平安以信托模式在地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)疆拓土。

2010年，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)閘，平安物業(yè)正式更名為平安不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)平安放開(kāi)手腳大干，在中國(guó)一二線城市拿下多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并與萬(wàn)科、旭輝、碧桂園等多家知名房企建立了模式多樣的合作關(guān)系。

不過(guò)，目前來(lái)看，地產(chǎn)并非中國(guó)平安自身強(qiáng)項(xiàng)，除全國(guó)多個(gè)平安金融中心外，其鮮有經(jīng)典項(xiàng)目問(wèn)世。中國(guó)平安掘金地產(chǎn)，更多是以股權(quán)為紐帶，借力知名房企，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)紅利。

在房企面前，中國(guó)平安以金主身份出現(xiàn)，2015年，平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權(quán)，躋身第二大股東之位。這一年，公司還戰(zhàn)略投資朗詩(shī)集團(tuán)，以持股9.9%成為第二大股東。2017年，平安耗資19.07億港元參與旭輝集團(tuán)定增，完成后，持股比升至10.12%。而在2016年，平安銀行就是融創(chuàng)中國(guó)僅次于孫宏斌的重要股東，持股比高達(dá)46.7%。

融創(chuàng)中國(guó)的實(shí)際控制人孫宏斌曾公開(kāi)對(duì)中國(guó)平安表示感謝，融創(chuàng)中國(guó)定增，孫宏斌向中國(guó)平安借款25億元，一年后，這筆股權(quán)市值超過(guò)170億元，孫宏斌浮盈150億元。

據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)平安目前或者曾經(jīng)是碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、朗詩(shī)集團(tuán)、旭輝集團(tuán)等知名房企第二大股東，還持有金地、保利、華潤(rùn)、綠城、九龍倉(cāng)、協(xié)信等多家房企股票，其重倉(cāng)持股的知名房企至少有13家。正所謂房企開(kāi)發(fā)地產(chǎn)獲利，中國(guó)平安通過(guò)股權(quán)分走房企利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)“中國(guó)平安收割房企”、“房企為中國(guó)平安打工”。

正因?yàn)槿绱?，中?guó)平安也被市場(chǎng)稱(chēng)之為“中國(guó)隱形地王”。

截至2020年底，中國(guó)平安賬面的投資性房地產(chǎn)原值682.10億元。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，計(jì)入中國(guó)平安賬面上的投資性房地產(chǎn)，主要是商業(yè)房產(chǎn)，并不包含地產(chǎn)項(xiàng)目、持有的房企股權(quán)等。

2020年，中國(guó)平安投資性房地產(chǎn)租金收入為31.46億元。

千億投資收益與下行通道

馳騁地產(chǎn)領(lǐng)域，中國(guó)平安獲利不菲。但在房地產(chǎn)深入調(diào)控的下行通道，公司也面臨較大的解套壓力。

手握巨額險(xiǎn)資頻頻投資重點(diǎn)房企，中國(guó)平安收獲頗豐。

2017年，平安創(chuàng)新通過(guò)清倉(cāng)綠地控股9.91%股權(quán)，套現(xiàn)80億元。

2015年，中國(guó)平安約63億港元投資碧桂園，獲得9.9%股權(quán)。期間，中國(guó)平安通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)減持套現(xiàn)約5億元。截至2020年底，中國(guó)平安持有碧桂園8.86%股權(quán)。截至今年7月16日，其持股市值約為162億港元，浮盈超百億港元。

中國(guó)平安投資地產(chǎn)的收益主要有兩部分，一部分是投資性房地產(chǎn)租金收入，另一部分是來(lái)自房企的分紅收入，或者權(quán)益法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益。

一直以來(lái)，中國(guó)平安的投資收益驚人。2019年、2020年，公司投資凈收益分別為774.97億元、1247.01億元。同期，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為1494.07億元、1430.99億元。投資凈收益占當(dāng)期凈利潤(rùn)的比重為51.87%、87.14%。

橫跨保險(xiǎn)、銀行、投資三大行業(yè)，中國(guó)平安的投資并不局限于地產(chǎn)領(lǐng)域，地產(chǎn)甚至占其8萬(wàn)億投資中很小部分。

業(yè)內(nèi)人士分析，險(xiǎn)資周期較長(zhǎng)，且巨量資金有出口需求，具備穿越周期能力。但是，房地產(chǎn)相較于其他的產(chǎn)業(yè)周期不同，房地產(chǎn)的周期不會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)。在深入調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)根本性變革。

這也是部分房企爆雷的重要原因。此外，巨額投資性房地產(chǎn)，面對(duì)新的商業(yè)模式涌現(xiàn)，甚至可能會(huì)出現(xiàn)減值。

中國(guó)平安依舊熱衷做“地王”，似乎不懼“房住不炒”之壓。

或許，這些正是股東及二級(jí)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)平安的焦慮。

去年以來(lái)，多年的大股東卜蜂集團(tuán)累計(jì)減持4億股中國(guó)平安股份，套現(xiàn)約260億元。堅(jiān)定投資中國(guó)平安13年的李馳，也開(kāi)始清倉(cāng)退出。

年初以來(lái)，中國(guó)平安的股價(jià)跌跌不休，大白馬本色漸失，市值蒸發(fā)5000億元。

那么，深陷困局中的中國(guó)平安將何去何從?

長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，中國(guó)平安正在逐步調(diào)整。面對(duì)藍(lán)光發(fā)展等投資標(biāo)的爆雷，中國(guó)平安迅速行動(dòng)，果斷切割，最大限度降低損失，不再“急救式”投資。

在地產(chǎn)布局上，除了繼續(xù)重倉(cāng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)外，中國(guó)平安重點(diǎn)布局養(yǎng)老地產(chǎn)、公租房、人才房等新型不動(dòng)產(chǎn)。(記者 明鴻澤)

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