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2022年1月底，金融監(jiān)管部門召集幾家資產(chǎn)管理公司(AMC)開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，對宏觀經(jīng)濟運行、房地產(chǎn)企業(yè)等市場關(guān)切問題作出明確表態(tài)。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，提出“要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

3月30日，中銀研究發(fā)布的《2022年二季度經(jīng)濟金融展望報告》認為，金融委會議釋放出利好房地產(chǎn)市場的信號，預(yù)計二季度住房信貸政策或有所放松，預(yù)計房地產(chǎn)市場融資環(huán)境將有所改善。

發(fā)債助力風(fēng)險化解

近日，中國東方資產(chǎn)、中國長城資產(chǎn)均獲批發(fā)行金融債。

3月，中國東方資產(chǎn)成功發(fā)行3年期金融債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣100億元，票面利率為3.15%。募集資金按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置，房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困，房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解等相關(guān)不良資產(chǎn)主營業(yè)務(wù)。

同樣在3月，中國長城資產(chǎn)也成功發(fā)行2022年第一期金融債券，發(fā)行規(guī)模人民幣100億元，期限3年期，票面利率3.30%。募集資金將主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)，以及償還到期存量債券。

中國東方和中國長城資產(chǎn)方面均稱，債券的發(fā)行為公司聚焦不良資產(chǎn)主責主業(yè)，參與防范和化解金融風(fēng)險提供了低成本、長久期的資金，有助于公司緊密圍繞“服務(wù)實體經(jīng)濟、防控金融風(fēng)險、深化金融改革”三大任務(wù)，發(fā)揮不良資產(chǎn)經(jīng)營處置的優(yōu)勢，積極參與重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房企不良資產(chǎn)將成重要收購來源

對于當下的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，中國華融副總裁陳延慶認為，2021年四季度起，監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策執(zhí)行不斷進行適度調(diào)整，房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險和困境得到緩解。金融委、監(jiān)管部門以及相關(guān)部委等陸續(xù)出臺有關(guān)支持政策，幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)正常運營。

“中央多次提及‘良性循環(huán)’，表明監(jiān)管層已關(guān)注到當前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風(fēng)險，未來政策仍將促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。因此，我們初步判斷房地產(chǎn)行業(yè)總體風(fēng)險可控。”陳延慶認為，未來隨著房地產(chǎn)長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場總體上有望保持平穩(wěn)運行。一是隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續(xù)釋放。二是房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化。為支持商品房市場更好地滿足購房者合理需求，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給格局也在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。三是房地產(chǎn)調(diào)控因城施策，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。堅持房住不炒，堅持“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，按照房地產(chǎn)屬地性質(zhì)因城施策進行調(diào)節(jié)，有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

“地產(chǎn)不良、破產(chǎn)重整成為市場主要資產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷30年的高速發(fā)展，進入穩(wěn)定發(fā)展期。”中國華融副總裁徐勇力認為。

中國華融總裁助理高敢表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入周期調(diào)整新階段，與房企債務(wù)化解、低效無效資產(chǎn)盤活、企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、民生保障等相關(guān)的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)機會激增，將給公司帶來較多的不良資產(chǎn)收購來源和業(yè)務(wù)機遇。

2021年12月底，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》明確指出，金融機構(gòu)要重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。隨后，多家房企、銀行積極響應(yīng)政策，并購類債券、貸款紛紛落地。截至2月末，北京中指信息技術(shù)研究院統(tǒng)計顯示，房企已發(fā)行的并購債融資規(guī)模為38.2億元。同時，銀行提供并購貸款融資額度530億元，發(fā)行并購債50億元，計劃發(fā)行200億元。

根據(jù)中金公司3月發(fā)布的AMC參與房企風(fēng)險化解工作簡評，綜合考慮房企風(fēng)險化解工作的重要性和房企的債務(wù)性質(zhì)，金融資產(chǎn)管理公司參與房企風(fēng)險化解可能更多采用自主收購模式和收購重組的處置方式。通過收購其他機構(gòu)對房企的債權(quán)，金融資產(chǎn)管理公司成為房企的債權(quán)人，之后可以與房企及其關(guān)聯(lián)方進行債務(wù)重組，通過還款金額、還款方式、還款時間以及擔保抵押等一系列重組安排，幫助房企減輕短期流動性壓力，在此過程中，金融資產(chǎn)管理公司也可通過資金注入、提供專業(yè)知識、協(xié)助房企尋找合作方等手段幫助房企盤活資產(chǎn)，提升房企自身經(jīng)營效益。

穩(wěn)妥推進房企風(fēng)險處置

中國信達在業(yè)績報告中透露，2021年，該公司持續(xù)推進收購重組類業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和轉(zhuǎn)型升級。堅決貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，主動壓縮房地產(chǎn)板塊規(guī)模和集中度，穩(wěn)妥推進房企風(fēng)險處置。

陳延慶表示，2021年，中國華融涉房規(guī)模和占比有效壓降。但在當前房地產(chǎn)業(yè)形勢下，公司存量涉房業(yè)務(wù)仍承受一定壓力。公司已全面梳理涉房重點客戶、重點項目，摸清資產(chǎn)底數(shù)。根據(jù)摸排情況，公司存量涉房項目總體抵質(zhì)押率足值，覆蓋率相對充足，風(fēng)險可控。高敢談到，中國華融將根據(jù)新形勢，改變以流動性救助為主的涉房業(yè)務(wù)運行模式，立足主責主業(yè)，真正發(fā)揮資產(chǎn)管理公司重組盤活功能，以“法律隔離、實質(zhì)管控、封閉運行、重組盤活”為原則，通過將底層資產(chǎn)與債務(wù)企業(yè)實現(xiàn)隔離，完善交易結(jié)構(gòu)設(shè)計和退出路徑，加強對項目還款來源的封閉監(jiān)管，靈活參與房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險化解和存量資產(chǎn)盤活。

實際上，此前AMC已通過多種方式參與過房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解。

中國華融方面介紹，推進涉房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，該公司運用“債權(quán)+股權(quán)”“金融+產(chǎn)業(yè)”等助力房地產(chǎn)企業(yè)在盤活存量、重組資產(chǎn)、優(yōu)化布局方面發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，開展“保交樓”、爛尾樓盤活、問題資產(chǎn)并購重組等項目，促進房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險化解和問題房地產(chǎn)企業(yè)市場出清。(馮娜娜)

關(guān)鍵詞： 中銀研究 房企不良資產(chǎn) 金融監(jiān)管 宏觀經(jīng)濟